Townhouses Berlin 2013

Immobilienpreise 2013 in Berlin Mitte noch weiter im Anstieg? Es geht wohl weiter. Einige Indikatoren sprechen dafür. Ein Townhouse als Stadthaus oder Remise wird zum Luxus jenseits der 4.000 EUR pro Quadratmeter.

Der geübte Internetnutzer mit Ambitionen zum Immobilienkauf für ein Townhouse als Anleger in Berlin wird eventuell frustriert sein. Er „checkte“ die 12 Monate des abgelaufenen Jahres 2012. Nur „checkte“ er oft ohne zu kaufen. Noch schlimmer empfindet es womöglich der Familienplaner, der Job und Ausbildung der Kinder seinen Karrierevorstellungen im Zentrum  Berlins anpassen möchte und nach Lage Immobilien wie Townhouses als Reihenhaus mit Garten sucht in der Nähe von international anerkannten Schulen wie bspw. der unabhängigen Ersatzschule BMS – Berlin Metropolitan School, die weltweit nach Abschluss das Studieren ermöglicht. 500.000 EUR für 200 Quadratmeter Wohnfläche mit fünf Zimmern wären das realisierbare planbare Lebensglück gewesen zu Beginn des Jahres 2012, um zu zweit als Doppelverdiener mit Kindern das restliche Berufsleben lang abzuzahlen. So der Plan. Die Realität sieht anders aus. Die Immobilienpreise in Berlin Mitte ziehen an. Die Welt bringt zum Jahreswechsel die Prognose für 2013 der Experten. Bis 2015 sollen Berliner Immobilienpreise sowie Mieten weiter steigen bei Neubauimmobilien und saniertem Altbau.

Fertigstellung Townhouse-Reihe Scharnhorstkiez

 

 

Luxusimmobilien finden neuerdings zunehmend Absatz in Berlin

Was einst ein Landsitz in Südfrankreich und anderswo bedeutete für die betuchte kultivierte internationale Klientel mit geadelter Herkunft, findet sein Äquivalent bei den erfolgreichen Gewinnern der globalen Industrie durch den Immobilienkauf in angesagten Metropolen. Paris, London, Barcelona und Rom stehen in der Gunst. Nun aber „knallt“ Berlin, da diese Stadt Ehrgeiz aufbringt, um alten Wohlstand und Stolz wieder zu entwickeln. Und dazu hat Berlin Mitte gerade eine neue Fangemeinde aus dem Ausland, die wirtschaftlich kurzfristig eher kein Interesse zeigt, lieber Luxusimmobilien kauft für das EGO-Portfolio. 40.000 EURO pro Quadratmeter soll ein Chinese aus Hong-Kong für den besonderen Blick bei den Stadthäusern der Kronprinzengärten zahlen wollen – weiß die Berliner Gerüchteküche zu berichten. Die anvisierten 17,500 EUR pro Quadratmeter auf dem Dach der Mediaspree im 14. Stockwerk mit einzigartigem Blick werden sicherlich auch auf ausländisches Interesse stoßen – munkelt die Szene munter weiter. Das Thema Wasser in zentraler Lage hat Berlin noch nicht begriffen. Internationale Anleger vergleichen, spekulieren und kaufen sich in Wassernähe ein. Und Berlin hat genug Wasser.

 Aber was wird gerade an Townhouses angeboten?

Die Immobilienpreise bei ImmobilienScout24:

Neubau Remise in der Zehdenicker Strasse wird als Townhouse der Extraklasse mit fast 138 Quadratmetern Wohnfläche angeboten für 638.600 EUR plus 25.000 EUR für die Tiefgarage. Die Lage ist perfekt zwischen Mitte und Prenzlauer Berg. Das gesamte Ensemble wird als „Opernlofts“ angeboten. Italiener verstehen unter „Oper“ auch das Leben. Ist da eine Art Hinterhofleben wie in einem Film von Federico Fellini gemeint? Der Slogan „VON DER KUNST DER OPER ZUR KUNST DES WOHNENS“ ist angelehnt an die ehemalige Probebühne der Komischen Oper im Areal in der Zehdenicker Straße. Zumindest besteht da ein Zusammenhang, den man noch per Google recherchieren kann. Akzeptieren wir es als annehmbares Immobilien-Branding erfahrener Immobilienvermarkter. Aber hoffentlich trällern da nicht Tenore oder Wallküren den ganzen Tag. Aber keine Angst. Heißt es doch im Expose: „Die beiden Einheiten in der Neubau-Remise entstehen als Kontrast zum Bestandsgebäude als spektakuläres architektonisches Highlight. Da diese freistehend sind und sich keine weiteren Wohneinheiten oberhalb befinden, stellen sie richtige Townhouses dar.“

Eine weitere Remise mit 4 Zimmern auf 123 Quadratmetern für fast 5.000 EUR pro Quadratmeter steht derzeit auch noch zum Verkauf. Zu den 600 „Kilo“ EUR Gesamtpreis kommen noch die 25.000 Euro für den PKW-Stellplatz, 3 % Provision/Courtage für den Käufer, Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer in Berlin von 5 % und Notar / Grundbucheintragung von 1,5 % auf den Immobilienkauf. Was um die 10 Prozent sollte man als Nebenkosten für den Immobilienerwerb einplanen. „Aufpeppen“ kann man dann noch die Küche mit den angesagten Modulen der  bulthaup b3 für ca. 50 Tausender. Die anderen großen Küchenhersteller bieten aber mittlerweile genügend Kopien. Vielleicht sogar etwas billiger. Tipp: die b1. Die ist ein guter Einstieg. Sie kann 15 oder 20 Tausend Euro billiger sein und ist dennoch attraktiv genug, um als Markte bulthaup zu punkten. Aber zu den alten Wänden der Remisen passt vielleicht eher doch spartanisch Ikea und bei Wunsch nach Luxus dann wohl  La Cornue. Individualität und Geschmack bieten Möglichkeiten.

 

Fassade Townhouse

 

Unter den angebotenen Häusern in Berlin Mitte befinden sich derzeit (Stand 17. Januar 2013) gerade mal 20 Objekte zum Kauf. Davon sind neben den Opernlofts noch drei weitere Angebote für den „Townhaus-Fan“ interessant. Im Hinterhof der Linienstraße wird ein „trendiges Townhouse mit Designinterieur“ ohne PKW-Stellfläche seit einigen Monaten angeboten mit derzeitigem Preis für 116 Quadratmeter von 385.000 EUR als Gebrauchtimmobilie. Im Hinterhof der Novalisstraße 14 soll noch eins von vier Häusern für 485.000 EUR  mit 134 Quadratmeter zum Erstbezug verfügbar sein und ohne die begehrte Stellfläche. Wenige hundert Meter entfernt ist ein Townhouse in einer Viererreihe im Hof in der Gartenstraße 99 als letztes dieser Reihenhäuser zu erwerben mit allen Wünschen. Tiefgarage, Garten, Neubau, 4 Zimmer, 181 Quadratmeter, Kaminanschluss und Dachterrasse vom Bauträger www.nccd.de“ im Projekt „RESIDENCE GARDEN“ sind provisionsfrei für 642.550 EUR plus Tiefgaragenstellplatz für 27.500 EUR zu erwerben. NCC baut seit Jahren in dieser Preisklasse in Mitte vergleichbar mit den „Meermann-Objekten“ im Scharnhorstkiez.

Townhouses Berliner Hinterhof Mitte

 

Der Rest der Ergebnisliste weist noch diverse Remisen als Stadthäuser im Prenzlauer Berg neben unbebauten Flächen und dem Townhouse-Luxusobjekt am Friedrichswerder aus zwischen Gendarmenmarkt und Auswärtigem Amt. Letzteres Stadthaus hat 10 Zimmer und 462,30 Quadratmeter Wohnfläche und sucht schon seit einigen Monaten einen Immobilienkäufer, der über drei Millionen Euro exklusive Provision zu zahlen bereit ist. Allerdings ist das in vielerlei Hinsicht ein Objekt, das durch seinen bestechenden Luxus und die Lage eher als echte Residenz für Ländervertreter oder Konzerngrößen mit Lobby-Verpflichtungen anzusehen ist. Die Fassade erinnert ein wenig an Hundertwasser. Und eine Tiefgarage gibt es auch nicht im Haus. Aber in dieser Liga steht sicherlich morgens der Fahrer vor der Tür.

Die ersten Townhäuser in Berlin

 

Bei solchen Immobiliennews und den steigenden Preisen wartet man ab und schlägt sich Stunden, Tage, Wochen und Monate mit der Recherche bei ImmobilienScout24, den kleineren Immobilienportalen wie Immowelt und Immonet sowie Quoka & Co. und anderen um die Ohren, um passendes Familiendomizil oder ein geeignetes Rendite-Objekt zur Finanzierung zu finden mit wichtigen Standortfaktoren wie Privatschulen mit internationaler Sprachausrichtung, Kultur, gehobener Gastronomie, Bahn-, Autobahn- und Flughafen-Anschluss sowie ärztlicher Versorgung. Wenn man sich bereits bei genügend Liquidität wähnt und die Baufinanzierung halbwegs abgesichert ist, werden Anfragen online an die Vermittler gestellt. Und die Antworten? Die bleiben leider häufig aus. Und die anvisierten Immobilien sind schnell weg oder steigen im Preis. Wer nicht telefoniert mit den Anbietern, der kann nur zusehen, wie sich die Preise entwickeln. Was bewegt sich denn gerade in Berlin auf dem Immobilienmarkt in zentralen Lagen?

Berlin Mitte Gartenestrasse Hinterhof Townhouses

 

Ok. Griechenland und Spanien füllen die gegenwärtige Presse. Die Cottbus-Redaktion der Lausitzer Rundschau, unlängst ausgezeichnet mit dem „Preis für Zivilcourage gegen Rechtsradikalismus, Antisemitismus und Rassismus“, weiß es genau. Per OTS wird unter der Überschrift “Die Zeche der Abzocker. Zum griechischen Schwarzgeld in Deutschland“ ohne Fakten gemeldet: „In Berlin und anderen deutschen Großstädten balgt sich seit einiger Zeit Fluchtkapital aus Südeuropa um jede verfügbare Wohnung. Gekauft wird, was der Markt hergibt, zu nahezu jedem Preis. Die Folge: Die Mieten explodieren, Menschen mit geringen Einkommen bekommen Probleme. Die griechischen, spanischen und italienischen Millionäre flüchten nicht aus Angst um die Stabilität des Euro oder ihrer heimischen Banken – die wird ja mit vielen Garantiemilliarden gerade hergestellt. Sie flüchten vor dem eigenen Fiskus, wie die Tatsache beweist, dass viele in für Immobiliengeschäfte sehr unüblicher Weise bar bezahlen.“

Auch die konservative FAZ übernimmt eine DPA-Nachricht (17.12.2012 ohne Hinweis auf den Verfasser) mit dem Artikel  „Reiche Griechen kaufen Wohnungen in Berlin„: „Berliner Immobilien sind schon länger gefragt. Seit Beginn der Eurokrise aber drängen noch mehr ausländische Investoren auf den Hauptstadtmarkt, viele aus den finanziell angeschlagenen Ländern Spanien und Italien. Gut ein Drittel der Käufer komme aus dem Ausland, berichtet der Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Accentro. … Fast alle zahlten – anders als deutsche Interessenten – in bar.“

Aber welche seriösen Bauträger nehmen denn Bargeld in solchen Höhen und ungeklärter Herkunft an? Oder Vielleicht sollte sich der Deutsche Presserat nun wiederum mit der Lausitzer Rundschau und der FAZ beschäftigen? Nicht die akzeptierten höheren Preise der wenigen Immobilienkäufer aus Griechenland, Italien oder Spanien bestimmen allein den Markt. Siehe erster Absatz mit Hinweis auf den Artikel in der Welt. Ganz andere Marktmechanismen spielen eine Rolle.

 

„Der EURO ist vielleicht nicht so sicher. Wirkt aber weiterhin stabil. Der Goldpreis schießt völlig daquer der gewohnten Fiskalpolitik der Dollar-Drucker und liegt völlig unter den Erwartungen der Metall-Propheten. Aktien gehen zum Ende von 2012 und Jahresanfang 2013 wieder ganz gut. Die Geldmarktzinsen versprechen kaum Rendite, da so die vier führenden Notenbanken der Welt eher die Zinsen klein halten werden in den nächsten Monaten sowie längerfristig und die Geldmenge über die Notenpresse vermehren wollen/werden. Deutsche Inflationsparameter sagen bis 2014 unter 2 Prozent voraus. Und die „Südländer“ decken sich gerade ganz „sauber“ mit ETW’s (Eigentumswohnungen) ein bevorzugt in Berlin Mitte. Renditen von maximal drei bis vier Prozent aus Immobilienvermietung kurzfristig werden wohl in Kauf genommen. Hauptsache die jährliche EURO-Inflation wird gehalten und wieder reingeholt. Anlagen zur Refinanzierung von 35 Jahren werden attraktiv. Vor 20 Jahren kalkulierte der Kapitalanleger noch unter 20 Jahren in Berlin!“

Betongold ist weiter ein Begriff für Immobilienkäufer

Ab dem Jahr 2007 (9. August) wurde von einer Finanzkrise (globale Bankenkrise) gesprochen als Folge eines aufgeblähten US-Immobilienmarktes, die im Herbst 2008 sogar zu einem Gipfeltreffen führte. Im Herbst 2009 wurde die Eurokrise festgestellt. Alles wahrgenommene Kriterien, um die Flucht in „Betongeld“ auszulösen. Typische Berliner Mieter mit gutem Einkommen sehen nun auch in der Deutschen Hauptstadt den Eigentumserwerb als Alternative zu den Verlustrisiken am weltweiten Kapitalmarkt. Dazu entwickelt sich Berlin in Wirtschaft und Kultur. Die Übernachtungen in Berlin 2012 übertrafen alle Erwartungen und lassen andere europäische Hauptstädte neidisch werden. McKinsey taxiert Berlin bis 2020 mit 500.000 neuen sozialversicherungspflichtigen Jobs. Das Zentrum Berlins wird weiter ausgebaut.

 

Wenn wir das bisher Betrachtete resümieren, dann stellen wir fest, dass 2013, 2014 und vielleicht auch noch 2015 die Jahre des sicheren Wachsens der Immobilienpreise in Berlin illusionsfrei bedeuten. Die einst veranschlagten 3.000,00 EURO pro Quadratmeter für ein Townhouse in Berlin Mitte waren 2009 zu heftig, wenn man sich eine Wohnfläche von über 140 Quadratmetern vorstellte, um zum Wohnen Kind und Kegel mit Garten zentral zu den internationalen Schulen zu verpflanzen. 2013 sind es nun mindestens 4.000 im Hinterhof bis zu 6,000 EURO auf ehemaliger Brachfläche gebaut – und selten mit exklusivem Blick auf Fernsehturm und Funkturm samt Garten und eigener Garage. Berlin Mitte konkurriert bei Deutschen Anlegern mit Hamburg und fast auch schon München. Als Gewinner der europaweiten Messung der prozentualen Preissteigerung in 2013 ist ein „Run“ ausländischer Kapitalanleger im gehobenen Bereich zu erwarten. Berlin „rockt“ noch weiter. Hier gilt es nicht zu bewerten, ob Produktionsstätten funktionieren und wachsen. Die Nummer „Sprungbrett Osteuropa“ ist vorbei. In Berlin sammelt sich internationales Kapital an, welches Medien, Wissenschaft und Unternehmungen fördert.

Zwei Stadthäuser um die 3.500 EURO pro Quadratmeter in Berlin Mitte Mitte Nord stehen noch bei ImmobilienScout24 zum Verkauf. Sind 3.500 EURO pro Neubau-Quadratmeter denn ein Schnäppchen? Wo geht die Reise der wachsenden Immobilienpreise nur hin? Andererseits verursacht eine Zwangsversteigerung an der Chausseestraße gerade Panik unter den typischen  Anlegern – die Auktion eines Mehrfamilienhauses in der Schwartzkopfstraße 8. Das Expose weist eine derzeitige Nettokaltmiete von 2,63 EURO den Quadratmeter aus. Die Garage kostet da wohl um die 30 EURO im Monat Miete. Die 20 Wohnungen werden als Ensemble mit einem Quadratmeterpreis unter 400 EURO in der Auktion im Februar 2013 starten. Die Lage ist top zum Neubau des BND.  Der Erwerber hat da viel zu sanieren in dem Bau aus der Gründerzeit. Aber er muss sich beeilen. In Pankow gibt es bereits den Protektionismus, um bezahlbare kleinere Wohnungen zu erhalten und Luxussanierung zu verhindern. Der Auktionserlös pro Quadratmeter wird mit unter 1.000 EURO auf den Immobilien-Quadratmeter noch als machbar eingeschätzt. Dazu werden 1.300 EURO pro QM Sanierung fällig. Vielleicht sind noch zwei bis drei Dachgeschosswohnungen realisierbar? Aber 10 EURO nettokalt sind da im Schnitt auf Jahre nicht realisierbar, wenn die derzeitigen Mieter hoffentlich durchhalten.

Immobilienpreise, Townhouses, Eigentumswohnungen in Berlin Mitte aktuell

www.johnpark.de – Scharnhorststraße

www.zielboyenstrasse.com – Boyenstraße

http://scharnhorst15.de/ Scharnhorststraße

http://www.immobilienscout24.de/de/finden/wohnen/immobilienprojekte/chausseestr-121/index.jsp

http://www.thegarden-berlin.com/ Chausseestraße

http://www.buwog-meermann.de/ Ida-von-Arnim-Straße Berlin / Am Pankepark

http://www.kupprion.de/berlin-townhouses.html Novalisstraße

http://sh-6.de/ Reichspostverteilamt Scharnhorststraße 

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