Richtfest der Berliner Townhäuser Marthashof

(townhouseman@local-agent.de) Drei bis fünf Geschosse hoch und Townhouse Orchidea genannt – Garten, Dachterrasse, Bulthaup Küche aus dem Stilwerk in der Kantstrasse passend zu den auch nur dort erhältlichen Bauhausklassikern von minimum.de – so sind die beschreibenden „Keyfacts“ für ein umstrittenes Berliner Townhaus-Projekt. Am Mauerstreifen und zur „harten“ Stadtgrenze Wedding entwickelt sich der Prenzlauer Berg. Am 23. September wurde Richtfest gefeiert in der Schwedter Strasse im Berliner Szene-Bezirk Prenzlauer Berg. Die Prominenz war anwesend. Julius Eduard Prinz von Anhalt Herzog zu Sachsen, Corinna Prinzessin von Anhalt, Jack und Janine White und dazu ein wenig Berliner Politik kamen laut Morgenpost vorbei. Warum eigentlich? Jack White stand doch einst für Investments in Bad Saarow. Sind die Geladenen etwa Investoren im Projekt und hoffen auf Rendite? „Spitze Zungen“ der Immobilienbranche behaupten, dass unsanierter Altbestand für 600 Euro den Quadratmeter derzeit erhältlich ist und für 1.000 Euro luxuriös saniert werden kann. Dann wären die ab 2.900 Euro pro Quadratmeter gehandelten Immobilien ein Rendite-Objekt und für den Erwerber/Käufer um diesen Faktor zu vergleichen mit Konzepten in direkter Nähe, wo Käufer als Gesellschafter einsteigen und weitaus billiger Immobilien erwerben können.

townhouse berlin agromex

Werbeschaltung: Townhouse
Berlin Mitte © by Agromex Hafenquartier-Mitte.com

Der Marthashof wird weiter fertig gebaut und das Thema Gentrifizierung hier bald Vergangenheit sein. Das ganze Objekt gestaltet sich nach Außen wie eine Townhouse-Anlage. Wird aber in Gartenhäuser, Penthäuser, Wohnungen und Townhäuser unterteilt. 130 Wohnungen inklusive der Townhouses entstehen auf einer ehemaligen zerbombten und zerfallenen Mietskasernen-Fläche, die ursprünglich durch enge Hinterhöfe dunkel und unansehnlich war. Ein wenig Gewerbe für den „täglichen Bedarf“ wird direkt an der Schwedter Straße zu ebener Erde entstehen. Erkennbar auch schon, wie sich die ehemals über vier Morgen oder zwei Fussballfelder (13.000 Quadratmeter) große Baulücke gestalten wird. Beim ImmobilienScout ist  die STOFANEL Vertriebs- und Consulting GmbH nicht so richtig geschickt beim Einstellen ihrer Exposes. Man findet die Angebote nicht so einfach. Eventuell mal 030 243011100 die ImmobilienScout24-Hotline (von Montag bis Freitag in der Zeit von 08:00 – 19:00 Uhr und am Samstag in der Zeit von 10:00 – 14:00 Uhr) anrufen und sich beim Einstellen der Exposé helfen lassen. Der Townhouseman (townhouseman@local-agent.de) ist da in Berlin auch firm genug, dass richtige Klientel im Netz zu finden und bietet sich gern als Alternative im Immobilien-Marketing an.

Über den Mauerstreifen:

Ehemals die Trennung zwischen Westberlin und Ostberlin. Das Gebiet vom Nordhafen beginnend Kieler Strasse über Gleimviertel bis hin zur Bösebrücke („Bornholmer Brücke“) an der Bornholmer Straße mit den Grenzen zu Pankow und Gesundbrunnen. Unter Immobilienexperten wird diese Gegend als besonders attraktiv eingestuft, da Brachland und Baulücken erschlossen werden. Attraktiv sind dabei die Gegenden im ehemaligen Ostberlin, die durch gewachsene Grenzen eine Integration zum Wedding verhindern. Im Süd-Westen sind das an der Invalidenstraße Kanal, Gewerbe und Sportplätze und im Nord-Osten an der Bornholmer Straße die S-Bahn-Gleise. In der Mitte (Marthashof) allerdings hofft man auf ein Abgrenzen der Breite durch die Bernauer Strasse. Die gewachsenen kulturellen Unterschiede lassen aber in den nächsten Jahren kein Vermischen zu. Westberliner sozialer Wohnungsbau ohne kulturelle Infrastruktur ist dort besonders stark vertreten. Kriminalität in Form von Wohnungseinbruch, Autoklau, Fahrraddiebstahl und Raub könnten dann von dort „direkt über die Straße“ kommen, wenn man den Berliner Kriminaltätsstatistiken aus der Presse glauben will. Die Bernauer Straße ist und bleibt ein belebter Ort. Aber damit sollte der Marthashof leben können. Ein zentraler Eingang und anschliessende Burgform bieten genug Schutz. Und der „Concierge“ am Tor sollte nun endlich in Berlin als Beruf akzeptiert werden, wie einst für die Prenzlauer Gärten geplant. Den soll es aber nicht geben. Bis zum Abend ist der Spielplatz im Hof für jeden erreichbar und wird erst in den Abendstunden geschlossen.

Hauskauf Berlin plus Nebenkosten

Nach zwei Wochen Haus gekauft, schreibt das-immobilien.blog. Zwei Wochen? Ich gratuliere. Kauf, Notar und Finanzierung in zwei Wochen zu schaffen, das ist rekordverdächtig. Die Doppelhaushälfte muss im City-Bereich liegen oder aber der Makler „schnürte ein schnelles Paket“. Oder an der Oder kann man jetzt auch Kitesurfen und Wale beobachten. In knapp zwei Wochen kann man die FDP (27.10.) wählen – aber ein Haus kaufen? Mhm?

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Normalerweise dauert der Hauskauf in Deutschland 6 Monate. Suche, Vertragschluss und Übertragung dauern seine Zeit. Da ich selbst Jahre Manager bei ImmobilienScout24 war, erinnere ich mich noch daran, dass ein Immobilienverkauf mit 9 Monaten angesetzt wurde aus Sicht der Verkäufer. Ich selbst habe mittlerweile ein Townhouse in Berlin Mitte gekauft und sehe mich als Experten in dieser Kategorie. Der Leser muss es mir glauben, dass ich mein/unser Familiendomizil beim ImmbilienScout fand. Wo sonst?

Bei mir dauerte der Hauskauf ca. 8 Monate. Dafür hatte ich auch keine Nebenkosten in Berlin außer Grunderwerbssteuer, Notar und Eintragungsgebühren. 4,5 % Grunderwerbssteuer, 1,5 % Notar und minimale Gebühren der Eintragungen. In Berlin und Hamburg (nicht sicher) ist die Grunderwerbssteuer höher. Bundesweit ist der Satz der Grunderwerbssteuer nur 3,5 Prozent hoch.

Meinen Bauträger konnte ich auch genau um diese Prozente drücken. Makler-Provisionen fielen bei mir nicht an. Ich bin auch eh der Gegner solcher Gebühren in Deutschland. Meine Frau kommt aus Chile und versteht unter einem Immobilienmakler eine Person, die mindestens 20 Immobilien zur Besichtigung organisiert und nur für den Käufer als Dienstleister auftritt. Sie drückte dann auch eigentlich den Verkauf. Mir war es peinlich. Aber die gesparte Summe wurde letztlich für einen Konzert-Bechstein ausgegeben. Ein Jahresgehalt!

Ein professioneller Makler zahlt pro Expose wenige Euro im Monat bei bspw. ImmobilienScout24. Da gibt es derzeit Einsteigerpakete für 99 Tage für 99 Euro alle Immobilien einzustellen. Warum soll ich da noch den Makler bezahlen? Wenn der geschickt ist, dann holt er sich beim Verkäufer noch 5 bis 7 Prozent „Innenprovision“. Zahlt ihm der Käufer auch noch etwas, dann kann er bis zu über 10 Prozent bekommen. Bei fast Null Ausgaben für Online-Anzeigen und ein wenig Besichtigungstermine zu veranstalten – „einfach ne Menge Holz“. Und dann werden in Deutschland noch Begehungstermine gleich mit mehreren Interessenten veranstaltet. Und das Bieterverfahren ist immer noch bei den Maklern im Gespräch. Unangenehm für denjenigen Hauskäufer, der eine Lebensentscheidung treffen will. Dazu versuchen Makler teilweise auch gleich die Finanzierung zu vermitteln. Auch da sind 3 Prozent Provision für sie möglich. Kein Wunder, dass es keine Akzeptanz für den Beruf des Immobilienmaklers bei vielen Deutschen gibt. Diesen Beruf muss man nicht studieren. Man muss nur bei der Schufa einen positiven Bescheid ausweisen und sich per Gewerbeverordnung nach § 34c Makler, Anlageberater, Bauträger, Baubetreuer einstufen lassen http://bundesrecht.juris.de/gewo/__34c.html und dann geht es los.

Welche Dienstleistung soll denn solcher Verkäufer erbringen? Kann er den Bauzustand und den Wert der Immobilie wirklich einschätzen? Wo liegt der Mehrwert? Anzeigen im Netz zu schalten? Das kann jeder Immobilienbesitzer. Die passende Immobilie samt Infrastruktur für den Suchenden zu finden? Da reicht schon die Immobiliensuche vom Immobilienscout und die Tools der Umkreissuche, wo Schulen, Krankenhäuser etc. ausgewiesen sind. Immobilienpreise sind auch da gleich über die Millionen Anzeigen und deren Entwicklung über den Wertfinder vergleichbar.

Rechnen wir zusammen. 5 bis 6 Prozent normale Nebenkosten durch Steuer, Eintragung und Notar. Dazu dann Makler-Provision plus eventuelle Finanzierung-Vermittlung-Provisionen. Das können im extremen Fall dann über 15 Prozent sein. Kaum rentabel für einen Käufer, der selbst die Immobilie bewohnen will. Und für den Anleger, der vermieten will, sind die Einstiegskosten zu hoch. 15 Prozent im ersten Jahr Verlust! Welche Rendite ist da noch zu erwarten? Fonds und Aktien sind da billiger im Erwerb. Ups – auch da kann man die fünf Prozent Agio sparen, wenn man gleich per ETF direkt an der Börse kauft. Aber da ist „Mister Dax“ der Experte.

Also dann lieber mieten;-) – Naja, es gibt aber doch die Möglichkeiten der Finanzierung, die sich irgendwie rechnen. Auf dem Immobilienfinanzierungsportal baufi-info24.de und der Lead Engine für die Baufinanzierung meine-baufinanzierung.de von ImmobilienScout24 sind ausreichend Informationen und Ratgeber zu finden sowie brauchbare Baufi-Rechner.

Franz Rembold: Townhäuser in Berlin sind durchaus Luxusimmobilien

Wie eröffnet man einen neuen Blog? Keine Ahnung. Mich interessiert das Thema Townhouses in Berlin. Und deshalb starte ich einfach mit einem im Netz gefunden Artikel.


Die ImmobilienScout24-News stellten in dieser Woche einen Artikel von Franz Rembold ein. Das Thema Luxusimmobilien wurde behandelt. Sehr übersichtlich. Der Experte Rembold vermittelt einen Überblick über den aktuellen Townhouse-Trend in Berlin und wo gebaut wird. Mitte bietet Chancen, das Erwerber auch über die Zeit der Wirtschaftskrise hinaus, ihre Townhäuser vermietet oder wieder ohne Verlust verkauft bekommen. Einige umgesetzte Projekte zeigen, dass in Berlin eine hohe Nachfrage besteht.

Und die einzelnen Varianten sind durchaus bei Architekten beliebt und individuell auf die zukünftigen Hausbesitzer zugeschnitten. Von einfachen Reihenhäusern kann nicht die Rede sein. Am Auswärtigen Amt sieht jedes Haus anders aus. Am Friedrichshain entstand ein Ensembel in Weiss, das eher an ein Stadtquartier in Italien erinnert. Die Paul Linke Höfe in Kreuzberg sind mit privaten Aufzügen für das eigene Auto entstanden. Leider gefallen diese Carlofts einigen Anwohnern weniger. Auch in Kreuzberg wird ein altes Krankenhaus-Areal aus der Gründerzeit umgestaltet. Die Eigentümer realisieren dieses Projekt als Bauhherren-Gemeinschaft. Im Scheunenviertel in Mitte entstanden in der Mulackstraße drei Townhäuser in einer Baulücke, die von vornerhein mit Gewerberäumen entwickelt wurden, die für Berlin’s Mode-Avantgarde von Interesse sind. Im Norden des Regierungsviertels entsteht das Hafenquartier Mitte zwischen Tennisplätzen und Nordhafen. Da kann man in naher Zukunft einen Liegeplatz in Hausnähe für sein Sportboot mieten. Der anliegende Hubschrauberlandeplatz wird wohl weiter nur vom Bundeswehkrankenkaus zu nutzen sein. Und in einer Anzeige beim ImmobilienScout wirbt ein Bauträger gerade mit „Dorothea’s Place – Townhouse der Superlative“. Dort in der Dorotheenstrasse werden 16 Zimmer auf einer Wohnfläche von 1060 Quadratmetern für 5,4 Millionen Euro angeboten. Der Verkäufer wird sicherlich noch in Penthouse-Wohnungen und Eigentumswohnungen das Haus teilen, wenn sich kein Käufer für das Gesamtobjekt finden sollte. Aber warum nicht? In der Torstraße 140 ist momentan auch ein Penthouse mit 500 Quadratmetern zu haben. Concierge-Service, eigener Pool auf dem Dach mit Blick über das Scheunenviertel und exklusive Nachbarschaft der Kunst- und Wirtschaftsszene mit inbegriffen.

Sogar Stadtführungen zu den Townhouses am Mauerpark gibt es bereits. Letzter Termin in diesem Jahr ist der 10. Oktober. Vielleicht schaffe ich es, dieses Event aufzusuchen und mit eigenen ersten Bildern vom Berliner Geschehen zu berichten.

Oliver Hirt Leipzig setzt auf Town-Häuser in Berlin

O. Hirt Leipzig setzt auf Town-Häuser in Berlin

Ein Statement von Herrn Hirt Berlin, dessen Agromex die Townhäuser im Hafenquartier Berlin baut.

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Anzeige: Häuser Berlin Mitte – Townhouses © by www.Hafenquartier-Mitte.com Kontakt townhouseman@local-agent.de, wenn Sie provisionsfreie Townhouses in Berlin Mitte suchen.

Berliner Statistiken und Prognosen sind für Immobilienentwickler wichtig in der Entscheidungen, ob und welche Art Wohnprojekt gebaut wird. Im Januar 2009 erschien die Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke für die Jahre 2007-2030. Auf der Seite 7 heisst es da: „Insgesamt wird für den Prognosezeitraum 2008–2030 aus der Stadt-Umland-Wanderung ein negativer Saldo von rund 146 Tausend Personen erwartet. Dieser Wert bedeutet einerseits einen gravierenden Verlust für Berlin, zumal davon auszugehen ist, dass die Stadt auch weiterhin vorrangig jüngere deutsche Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen an die Umlandgemeinden verliert. …“ und weiter „… In der Variante „Wachstum“ führt die erhöhte Nachfrage einkommensstarker Bevölkerungsgruppen nach Wohneigentum dazu, dass die Abwanderungsverluste Berlins gegenüber dem Umland ab 2010 wieder zunehmen. Der negative Saldo summiert sich im Prognosezeitraum auf rund 239 Tausend. Personen. …“

O. Hirt: „Die Prognose hält auch die Möglichkeit des Schrumpfens offen. Bei verringerter Wirtschaftskraft in Berlin kann es ein Überangebot an Wohnungen geben und die Abwanderung dadurch abgefangen werden. Mehr Personen wohnen in einem Haushalt. Impliziert aber auch, dass die Randlagen bei fehlenden einkommensstarken Familien vor Ort unattraktiv werden und sich die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum direkt in das Zentrum verlagert.“

Regierungsviertel Europacity Townhouse Projekte

Regierungsviertel / Europacity / Scharnhorststrasse mit zwei Townhouse-Projekten


Vielleicht sollten wir uns doch eher darüber freuen, wenn Baulücken und bisher ungenutztes Brachland mit ansehnlichen Townhäusern im Stadtkern bebaut werden, damit die einkommenssarken Familien nicht ins Land Brandenburg ausweichen müssen? Hirt dazu:“ Bremen ist da ein schönes Beispiel. In den Hartz IV Statistiken auch immer ganz weit vorn. Wer gutes Geld in Bremen verdient, der zieht ins Umland nach Niedersachsen und zahlt dort seine Steuern. Ein Beispiel, dass oft in den Diskussionen der Gentrifizierungsgegner vergessen wird. Jedes Bausbauprojekt in den zentralen Stadtquartieren in Mitte, Friedrichshain, Kreuzberg oder Prenzlauer wird kritisiert, wenn Wohnraum für Familien mit höherem Einkommen gebaut wird. Sozialer Wohnraum wird angeblich vernichtet.“

Doch es ist wohl kaum vorstellbar, dass durch die Townhaus-Bebauung bspw. Am Friedrichswerder die Nachbarn aus den sanierten Plattenbauten der Leipziger Strasse verdrängt werden oder die derzeit entstehenden „Brachland-Projekte“ Hafenquartier Mitte und Panke Park im Scharnhorst-Kiez zu Abwanderungen führen.

Bei beispielsweise 80.000 Einwohnern in Berlin Mitte „Mitte“ werden diese wenigen Häusergruppen kaum die gesamte Bewohnerstruktur (nach Einkommen gewertet) merklich verändern. Im dicht besiedelten Prenzlauer Berg gibt (ausser dem Mauerpark) doch wenig Fläche neu zu bebauen, die nachhaltig die Bewohnerstruktur verändern könnte.